세입자에게 전세 , 월세 계약기간 1년 또는 2년 중 무엇이 좋을까요?+묵시적 갱신

 세입자에게 전세, 월세 계약기간 1년이 좋을까 아니면 2년이 좋을까요?+묵시적 갱신

안녕하세요. 전세나 월세를 계약할 때 계약 기간을 정할 수 있습니다. 계약 기간은 임대인과 세입자의 서로 간의 합의를 통해 설정할 수 있습니다. 꼭 2년만 설정할 수 있는 것이 아니라 1년도 되고 3년도 될 수 있습니다.

그런데 막상 전세, 월세 계약을 하려고 하면 공인중개사들은 무조건 2년을 해야 한다고 주장하면서 마치 법적으로 정해져 있는 것 마냥 계약을 종용합니다. 저도 잘 모를 때 무조건 2년 계약해야 하는 줄 알고 공인중개사가 시키는 대로 했습니다. 공인중개사 자격증 준비를 하면서 내가 잘 몰라서 당했구나라고 깨달았습니다. 

대부분의 사람들도 사전 지식 없이 공인중개사를 맹목적으로 믿고 2년 계약을 하고 있습니다.

이제 제 글을 읽어보시고 세입자에게 유리한 계약기간을 알아보도록 하겠습니다.

주택임대차보호법 제4조에 이렇게 나와있습니다. 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다 라고 법으로 정해져 있습니다.

이 법을 쉽게 해석하자면 2년보다 적게 계약기간을 1년으로 설정해도 세입자 마음대로 2년까지 살 수 있고 만약 1년되고 세입자가 나올 수 있다는 뜻입니다.

여기서 포인트!

1년만 계약해도 1년 더 연장할 수 있다!

전세나 월세 계약을 할 때 집주인이 1년만 계약 기간을 주장할 수 있고 2년을 주장할 수도 있고 세입자 마음대로 해라고 할 수도 있습니다.

이렇게 선택지가 주어졌을 때 여러분들이라면 계약기간을 어떻게 설정하는 것이 여러분들에게 유리할까요?

계약기간을 2년으로 설정하면 2년동안 방해받지 않고 살고 1년 계약하면 1년 살고 쫓겨나야 할까요? 아닙니다.

위에서 주택임대차보호법을 설명했듯이 2년을 살고 싶은데 1년만 계약했다고 한다면 1년을 연장할 수 있습니다. 세입자에게 매우 유리한 법이지요.

정리해 보자면 2년을 거주하기로 마음 먹는다면 임차인(세입자)는 1년을 계약하는 것이 임차인에게 유리합니다. 전세나 월세 계약기간을 1년으로 설정하던지 2년으로 설정해도 똑같이 2년을 살 수 있기 때문입니다.

여기서 1년을 설정하면 만약 1년 뒤에 임차인(세입자)가 이사할 일이 생기면 법적으로 계약기간이 끝났기 때문에 그냥 이사해도 되는데 2년을 설정하고 1년 뒤에 이사 나간다면 중개수수료를 물어줘야 하고 또한 집이 나갈 때까지 이사를 할 수 없습니다.

따라서 2년을 살더라도 계약기간을 1년 설정하는 것이 좋습니다. 중개수수료 몇 십 만원인데 그것을 아낄 수 있기 때문입니다.

보너스! 묵시적 갱신이란?

묵시적 갱신이란 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인이 임차인에게 갱신 거절을 통지하거나 계약 조건 변경해서 다시 계약하자는 통지가 없을 경우 계약 기간 이 끝난 후 다시 동일한 조건으로 임대차 한 것으로 간주하는 법입니다.

예전에는 1개월 전까지였는데 2개월 전까지로 법이 바뀌었습니다. 묵시적 갱신이 된 경우 통상 임대차 기간을 2년으로 보지만 만약 임차인(세입자)가 나가기로 한다면 언제든지 계약을 해지하고 통보할 수 있습니다. 

한마디로 세입자(임차인)에게 매우 유리한 법입니다. 임대인(집주인)은 묵시적 갱신이 이루어졌다면 통상 2년동안 세입자를 강제로 쫓아낼 수 없습니다. 다만 세입자(임차인)이 월세를 2달째 밀리거나 임차인의 의무를 하지 않은 경우에는 임대인(집주인)이 계약해지를 주장할 수 있습니다.

정리하자면 전세나 월세 계약기간을 1년으로 설정해도 주택임대차보호법 제4조에 따라 2년을 거주할 수 있고 묵시적 갱신이 된다면 같은 조건으로 계속 거주할 수 있습니다. 

그런데 여기서 문제점이 발생합니다. 실제로 공인중개사 사무소에서 전세나 월세 계약을 할 때 1년으로 설정한다고 하면 공인중개사는 법적으로 무조건 2년 해야 한다고 말을 합니다. 1계약기간을 1년하든 2년하든 중개수수료는 같기 때문에 손해가 없는데도 말이죠.

그 이유는 집주인이 싫어하기 때문입니다. 1년계약은 세입자에게 좋지 집주인은 불리한 조건입니다. 계약기간을 1년으로 설정하면 세입자야 1년 살고 나가던지 아니면 2년 거주할 수 있는 선택권이 있지만 집주인은 1년 뒤에 세입자가 나가면 또 중개수수료 내가면서 세입자를 구해야 하기 때문에 싫어합니다.

공인중개사는 집주인(임대인)편입니다. 세입자야 한번 거래를 하지만 집주인은 계속 거래를 하기 때문입니다. 그래서 공인중개사 선에서 2년해라고 세입자에게 강요합니다.

우리는 공인중개사에게 끌려다닐 필요가 없습니다. 1년한다고 말하고 법적으로 안된다고 하면 무시하고 다른 중개사에게 계약하면 됩니다. 요즘 중개시장이 힘들기 때문에 아마 거절하지 못할 것입니다.

이상으로 전세, 월세 계약기간 1년 또는 2년 중 무엇이 세입자에게 좋은지 그리고 묵시적 갱신에 대해 정리해 보았습니다. 집을 구하러 다닐 때 매우 힘든 것을 제가 잘 알기 때문에 제 글을 보시고 도움이 되었으면 좋겠습니다.