집을 사려고 할 때 등기부 등본에 이것이 있다면 무조건 피하세요!

집을 사려고 할 때 등기부등본에 이것이 있다면 무조건 피해라

요즘 뉴스를 보면 전세사기, 빌라왕 등 부동산에 대해 여러가지 문제가 발생하고 있습니다. 만약 여러분들이 집을 사려고 할 때 무엇을 중요시하게 생각하나요? 내 집을 마련한다면 역세권이니 아파트나 빌라니 주변에 학군이 좋네마네 등 환경을 많이 고려하는데요.

집을 살 때 가장 제 1원칙은 사기를 안 당하고 잘 사는 것입니다. 사람들은 의외로 자신은 사기를 안 당할거라는 막연한 기대감이 있습니다. 그래서 공인중개사 사무소를 방문해서 공인중개사가 다 알아서 해주겠지 혹은 문제가 생겨도 다 책임져 주겠지하고 생각합니다.

하지만 집 매매 시 사고가 터진다면 아무도 책임져 주지 않습니다. 집을 판 사기꾼, 공인중개사 모두 나 몰라라합니다. 소송을 걸어도 언제 돈을 받을지 막막하기만 합니다.

그래서 이런 사고를 막으려면 본인이 직접 등기부를 보고 이 집에 어떤 위험성이 있는지 알아야 합니다. 등기부등본만 볼 줄 알아도 집을 구입할 때 90프로 정도는 사고를 막아줍니다.

집을 살 때 등기부등본에 이것이 있다면 피해라

그러면 등기부 등본을 어떻게 봐야 할까요? 

등기부에는 표제부,갑구, 을구에서 그 집에 대한 정보들과 이력이 나와있는데요. 기본적인 것은 공인중개사에게 맡겨도 크게 문제되지 않습니다. 우리는 공인중개사가 등기부에서 나오는 것을 보고 판단만 할 줄 알면 됩니다.

등기부에 대해서 전체적으로 살펴보면 너무나 글이 길어지고 또한 글 읽는 여러분들도 지루해 하기 때문에 초보자들이 꼭 알아야 하는 것만 적어보도록 하겠습니다.

등기부등본을 볼 줄 모르더라도 제가 말한 등기사항이 있다면 뒤도 돌아보지 말고 그 집을 포기하고 다른 집을 알아보는 것이 좋습니다.

등기부에서 무조건 피해야 하는 등기 사항들을 알아볼까요?

1. 소유권이전청구권 가등기

이해하기 쉽게 설명하겠습니다. 소유권이전청구권 가등기란 내가 집을 샀는데 내 명의로 지금 안 바꾸고 나중에 바꾸겠다는 뜻입니다. 

예를 들면 집주인A이 빚이 많아서 집에 압류가 들어오려고 합니다. 압류 들어오면 집을 경매에 넘겨서 빼앗기기 때문에 집을 지키려고 먼저 선 순위에 들기 위해 다른 사람B 에게 계약금만 받고  소유권이전청구권 가등기를 사용합니다.

B는 계약금을 지불하고 집을 샀지만 잔금을 안 치뤘기 때문에 잔금을 다 치루면 소유권이전 청구권 가등기가 삭제되고 소유권을 갖게 됩니다. 압류되기 전에 미리 찜해뒀다고 보시면 이해하기 쉽습니다.

여기까지는 아무 문제가 없는데 이때 뭣도 모르는 C가 나타나서 집주인 A에게 집을 삽니다. 집을 사고 C가 자기 앞으로 등기를 해도 B가 잔금을 다 치루면 집의 소유자는 B가 됩니다. 한마디로 C는 집을 날린 셈이 됩니다.

따라서 내가 집을 사려고 등기부를 봤는데 누군가의 소유권이전청구권 가등기가 있다면 절대 사면 안됩니다. 

2. 소유권이전금지 가처분

이것은 또 뭘까요? 소유권이전금지 가처분이란 이 집은 다른사람에게 팔 수 없다라는 것을 알려주는 등기입니다. 내가 돈 주고 사도 내 집이 아니란 뜻입니다. 

예를 들면 내가 친구에게 돈을 빌려주었는데 친구가 돈을 안 갚으니까 제가 소송을 걸어서 돈을 받아 냅니다. 그런데 소송기간은 길기 때문에 친구가 그 전에 자기 재산을 처분하려고 합니다. 그래서 소송기간 중에 친구가 재산을 처분하지 못하도록 집을 팔지 말도록 하는 것이 소유권이전금지 가처분입니다.

따라서 소유권이전금지 가처분이 있으면 다른 집을 알아보시면 됩니다. 집주인이 빚을 다 해결하고 한다고 해도 복잡해지기 때문에 초보자들은 그냥 맘 편히 다른 집을 보세요.

등기부 등본에서 주의해야할 등기사항

3. 환매등기

환매등기란 내가 친구한테 돈을 빌릴 때 집을 넘겨주면서 나중에 돈 갚으면 집 다시 돌려줘라는 것입니다. 만약 친구가 돈을 다주고 집을 샀더라도 내가 약속한 기한 내에 돈을 갚으면 다시 돌려줘야 합니다.

예를 들어 여러분이 친구가 소유하고 있는 환매등기가 있는 집을 구입했다면 내가 약속한 날짜에 돈을 갚으면 여러분이 집을 친구에게 샀어도 저에게 집을 줘야 합니다.

따라서 환매등기가 있는 집은 원 소유자가 기한 내에 돈을 못갚으니까 안심하고 사도 된다라고 꼬셔도 절대 사면 안됩니다.

4. 가압류, 압류

사실 가압류, 가처분 헷갈리는데요. 간단히 말해 가압류는 금전채권을 집행보전하는 것이고 가처분은 금전채권 이외의 권리나 확정판결 집행을 보전하는 것으로 우리들은 그냥 빚이 있어서 못팔게 막는다라고 쉽게 이해하시면 됩니다.

이것도 위의 가처분과 마찬가지로 등기부에 가압류가 있으면 집을 팔 수 없기 때문에 이런 집은 구입하면 절대 안됩니다. 

그렇다면 사람들은 가압류나 가처분이 등기사항에 있는 집을 사면 안되는데 왜 사기를 당할까 궁금하지 않으세요? 사기꾼들은 가압류가 있지만 별거 아니고 큰 문제가 아니라고 안심시킵니다. 또한 계약기간 전까지 모두 해결할 수 있고 계약을 마치고 나중에 책임지고 가압류를 해결하겠다고 교묘하게 사기를 칩니다.

가압류를 잘 모르는 사회초년생들은 별거 아닌 줄 알고 덜컥 계약했다가 본인 전재산을 날리게 됩니다. 압류도 마찬가지이기 때문에 따로 설명하지는 않겠습니다.

5. 법정지상권

법정지상권은 우리들에게 조금 생소한 단어입니다. 법정지상권이란 땅주인과 건물주인이 다른 상태에서 땅 주인이 새롭게 땅을 이용하기 위해 기존건물을 철거를 하는 것은 불합리하다고 해서 건물 주인에게 일정 기간 동안 건물을 철거하지 않아도 되는 권리입니다.

뭔가 복잡하고 무슨말인지 어렵습니다. 예를 들어 내가 땅 사서 건물지어놨는데 내가 경매에 넘어가던지 매매를 해서 땅만 다른사람에게 팔았습니다. 이 경우 건물은 내 꺼지만 땅은 다른 사람 것이 됩니다. 말도 안되는 것 같지만 실제로 이런 경우가 많습니다.

땅주인이 당연히 기존 건물 허물고 농사를 짓던 자기 건물을 올리던가 하고 싶은데 법원 판결은 기존 건물은 경제적 가치가 있는데 없애기에는 아까우니까 일정기간동안 건물 없애지 마라고 판결을 했습니다.

만약 여러분이 등기부를 봤을 때 법정지상권이 등기사항에 있다면 피하는 것이 좋습니다.

등기부 등본에서 피해야 할 등기사항

이상으로 집을 살 때 등기부등본에서 피해야할 등기사항에 대해 소유권이전청구권 가등기, 소유권이전금지 가처분, 환매등기, 가압류, 법정지상권등에 대해 정리해보았습니다. 사기꾼들은 대부분 별거아니다 혹은 금방 해결된다라는식으로 안심시켜서 사기를 칩니다. 우리가 모르면 당할 수 밖에 없습니다. 전체적으로 모르더라도 기본적인 5가지만 피한다면 괜찮을 것 같습니다.